変動金利で借りる前に知っておきたい「5年ルール」「125％ルール」とは？

変動金利型の住宅ローンを検討されているお客様から、
「5年ルール」「125％ルールって何ですか？」「本当に安心と言えるのでしょうか？」といったご質問をいただくことがあります。
一見すると家計に優しい仕組みに思えますが、実はメリットと同時に注意すべき点もあります。
ここでは、これらのルールの仕組みとメリット・デメリットを、分かりやすく整理してご紹介します。

「5年ルール」「125％ルール」とは？

まずは、それぞれのルールの内容を整理してみましょう。
変動金利型の住宅ローンでは、一般的に半年ごとなどのタイミングで「適用金利」が見直されますが、
毎月の返済額は、次のようなルールで調整されることがあります。

このように、「5年ルール」と「125％ルール」は、
金利が上昇しても、毎月の返済額が急激に跳ね上がらないようにするための"安全装置"と言えます。

5年ルール・125％ルールのメリット

まずは、多くの方がイメージしやすいメリットから見ていきましょう。

• 当初5年間の返済額が一定になるため、家計の見通しを立てやすい
• 6年目以降も、返済額の増加が125％までに抑えられるため、急激な負担増を避けやすい
• 子育てや教育費、車の買い替えなど、家計支出が増えやすい時期でも、当面の返済額が急に上がらない安心感がある

「いきなり毎月の返済が何万円も増えたらどうしよう...」という不安に対して、
返済額の変動を時間的にも金額的にも"なだらかにする"という点が、これらのルールの大きな魅力です。

安心の裏側にある"落とし穴"にも注意

一方で、5年ルール・125％ルールには、見落としがちな注意点もあります。

金利が上がると、本来であれば
「毎月の返済額を増やして、増えた利息分をしっかり払っていく」のが自然な形です。
しかし、5年ルールや125％ルールで返済額の増加が抑えられていると、
毎月の返済額では利息を払いきれず、差額が『未払利息』として積み残される場合があります。

この未払利息は、
・返済期間の後半
・繰上返済を行うタイミング
などでまとめて精算する必要が出てくることもあり、
「思ったより元金が減っていなかった」「最後に負担が重くなった」という結果につながる可能性があります。

「5年ルール／125％ルールがない」変動金利ローンもある

もう一つ押さえておきたいのが、すべての変動金利ローンに5年ルール・125％ルールがあるわけではないという点です。

• 金融機関や商品によって、これらのルールを採用していない場合がある
• 返済方法（元利均等／元金均等）によっても、ルールの適用可否が変わる
• 同じ「変動金利」と表示されていても、返済額の見直しルールがまったく違うことがある

つまり、
「変動金利だから5年ルールがあるはず」
「125％ルールがあるから安心」
と思い込んでしまうと、実際の契約条件とのギャップが生じる可能性があります。

住宅ローンを検討される際には、
・適用金利の仕組み（固定か変動か）
・返済方法（元利均等／元金均等）
・返済額の見直しタイミング
・5年ルール・125％ルール等の有無
といったポイントを、商品ごとにしっかり確認することが大切です。

まとめ：ルールの名前だけで安心せず、自分に合った返済計画を

5年ルールや125％ルールは、
「金利上昇時の返済ショックを和らげる」という意味で、確かに心強い仕組みです。
一方で、未払利息や返済期間の長期化といったリスクも同時に抱えていることを理解しておく必要があります。

大切なのは、
・ルールの有無だけで「安心／不安」を判断しないこと
・ご家庭の収入やライフプラン、貯蓄状況に合わせて、無理のない返済計画を立てること
・必要に応じて、繰上返済や固定金利への切り替えなども視野に入れておくこと
です。